8月8日,据广州日报消息,广州公共资源交易中心将挂牌出让海珠上涌果树公园北侧地块。
【资料图】
地块起拍价111亿元,折合楼面价 (未剔除配建)约3.05万/㎡。地块还需配建政府性统筹用房、商业、商务设施回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等,剔除配建后,起拍楼面价在5万/㎡左右。
值得注意的是,111.22亿的起拍价,也意味着成交后其将成为海珠的新总价地王,也能跻身广州TOP3。
项目入市均价超10W+?
地块位于新滘西路以北、广州大道南以西、逸景路以南,背靠海珠湿地公园,临近海珠区政府,兼具生态、区位优势。占地17.7万㎡,建面约36.37万㎡。
交通上,该项目是地铁11号线上涌公园站上盖,沿广州大道向北约10分钟可以到珠江新城。另外,300米处还有逸景路站,可以说是双地铁项目。
地铁11号线上涌公园站就位于地块内(图源:拆神)
配套上,地块周边还有万达广场、合生广场等商业综合体以及海珠湖、上涌公园等生态资源。另外,据规划,该地块不仅有住宅,还有商业商务用地,同时配备幼儿园、小学和完全中学。
据了解,地块周边新盘不多,目前在售的有保利四季和颂,以及同样带湖景的湖光悦色。
其中,保利四季和颂,主打建面108-140㎡大户型产品,均价约9万元/㎡。(价格仅供参考 以实际情况为准)
而湖光悦色在售120-200平的三至四房,售价8.5万/平。(价格仅供参考 以实际情况为准)
但地块周边二手项目较多,有体量庞大的逸景翠园,还有叠彩园、翠馨华庭、星御翠园等项目。
这几个项目由于建成年代不同,品质不同等,二手均价从3.4-4.8万/平都有。(报价:贝壳找房)
项目地块分析
据此前有媒体分析,地块对开发商来说,收地及开发压力不小。
其一,是施工场地占用。
据目测,地块内有多个施工项目部、加工厂及地铁工程施工道路等问题,项目开发如何与场地占用衔接存在难点。
地块内的十号线项目部(图源:拆神)
其二,是报建及施工难度高。
从地块公布的控规调整图上可看出,项目东南侧用地内有一地铁站,现场看正在施工中。
另有管廊进入地块红线内,地铁站主体及附属设施、管廊均占用地块净用地,这对项目强排方案排布提出了较大挑战。
结合过往类似用地的出让条件中均对设计方案,与轨道交通的退缩,减震降噪的方案报批及施工保护等提出了严格要求。
地块竞得主体一方面需要待地铁建设完毕后才可获得场地,同时方案报审阶段如何获取轨道交通主体在方案层面、技术层面、报批层面的认可也是巨大挑战。
其三,是配建商业、办公写字楼,对开发能力有要求。
地块总价已经高达111亿了,还要配建政府性统筹用房、商业、商务设施,回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等。
其中地块移交给村和政府的物业目前还没有明确方案。如村的写字楼是否需要返租代运营,政府的mall是否需要代运营且品牌要求等都尚未明确。幼儿园也有日照要求,住宅建筑高度又受限,困难重重。
但毋庸置疑的是,这些都需要实力雄厚的开发商才能解决。只能说,这宗地块非大咖不能取。
其四,是海珠的豪宅市场,其实很考究开发商的产品力。
要知道,海珠的豪宅市场成交是很活跃,无论是成交套数还是套均单价,基本都是碾压了天河的。
像今年广州千万总价的一手住宅,海珠成交了1028套,领跑各区。
其成交的套均价更是突破10万大关,甩开天河,仅比越秀少了一点点。
数据截至7.15 来源:克而瑞
据说已经有不少房企对此表露出兴趣,但基本都是国央企。
最终有哪些房企报名举牌,就让我们拭目以待!
--THE END--
本刊法律顾问:广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞
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