过去两年多时间里,中国房地产市场发生大逆转,被债务拖垮、被迫退市的房企前赴后继,它们该如何火线求生?
已很久不发声的王石,在日前举办的亚布力论坛上,给不太景气的市场打了一剂鸡血。他指出,房地产高增长时代虽然结束,可市场机会才刚刚开始。
他所说的市场机会,主要来自地产企业的非房业务。
(资料图片仅供参考)
与王石明确指出市场机会不同,地产“前浪”冯仑或许更崇尚大自然的丛林法则。他认为大浪淘沙之后,留下来的优质房企,自然会围绕产品和空间挖掘效益。
这一方面,为房企生存指出一条明路,也是当下房企可持续性经营的唯一出路。
两种声音
日本大和房屋房地产业务与非房业务收入占比30年的变化,出现在日前王石在亚布力论坛的发言稿中。这成为中国房企未来发展的一个参照——在非房业务里钻营,或许会成为未来房企的主流。
也就是说,未来的房企不会依赖于赚取销售房屋的利润,而是利用自持物业的运营,提升收入和效益。
王石一手带大的万科,也曾有过挣扎。
起步初期的万科,靠进出口业务壮大,所涉行业一度多达19个。直至上世纪90年代,才确定住宅开发的主业。
直到2017年,公司入股全球最大物流企业普洛斯、并购太古冷链,开启多元化转型。
早年,王石对多元化较为抗拒。2012年从美国游学回来,他就喊出一句经典语录:“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸手出来干扰你。”
如今,他截然相反的发声,被广泛视作对万科穿越周期、成为行业常青树的某种肯定。
在万科财务报表中,非房业务收入数据,越来越显眼。
2022年,公司5038.4亿元收入中,经营服务业务全口径收入为512.6亿元,同比增长23.1%,占公司收入的10%。
在经营性收入中,万物云、万科商业,分别实现收入303.2亿元、87.2亿元,物流和泊寓年收入规模,均超过30亿元。
不仅万科,龙湖、新城控股及华润等大型房企都在转型,提升对商业等非房业务规模。
冯仑认为,在地产后开发时代里,楼市经过青春期后,必然会萎缩和减量,9成以上住宅开发商会被自然淘汰,存活的优质房企,自然会找到增收的门道。
两类人物
冯仑、王石同属于上世纪90年代初期崛起的地产人,一同经历房地产崛起和辉煌,也同时看到行业走上下坡路。
冯仑1991年在海南创立万通集团,初创人员中,还有易小迪、潘石屹等5人,人称万通六君子。
在海南房地产泡沫中,冯仑带领万通集团,成功攫到第一桶金后全身而退,1993年在北京设立万通地产,开始真正的地产开发商生涯。
两年后,万通六君子正式分家。潘石屹创立SOHO中国、易小迪创立阳光100中国,刘峰回归农业、王功权和王启富仅在地产行业短暂停留,即转型做投资。
易小迪、冯仑和潘石屹,3人几乎同时押注非住宅赛道,完美错过了中国住宅市场发展黄金期,命运轨迹也由此改变。如今,冯仑退出万通、潘石屹远走海外,仅剩易小迪苦苦支撑。
冯仑和王石两人最早的交集,应是发生在1999年,他们与建业地产胡葆森等联合成立中城联盟,旨在发起新住宅运动,后来不了了之。
王石接触地产行业的时间,远比冯仑早。1988年,王石的现代科教仪器展销中心更名为万科,不久就参与深圳威登别墅地块的土地拍卖,正式踏进地产领域。
1989年万科完成股份制改造,两年后登陆深交所,走上万亿市值的长征之路。
与冯仑地产教父、自媒体人及投资人人设相比,王石的身份和业余生活相当丰富,即便任职万科董事长期间,仍能频繁抽身参与登山、皮划艇、滑翔伞等户外运动,同时,还是一个执着的社会公益、双碳经济践行者。
两种生意
2016年,冯仑出售所持有万通集团的全部股权,彻底退出一手创建的企业。近几年主要通过公开活动和自媒体发声,继续对房地产行业指点江山,被外界称为“地产思想家”。
作为万通六君子之首,冯仑其实不算真正意义上“成功”的商人,近年做了不少带有理想色彩的项目。比如,自掏腰包参与发射卫星、在美国双子塔上建中国中心等等。
这让他在地产行业里,如一股清流般的存在。他的偏执和宋卫平近乎一样。只不过,宋卫平将主要精力聚焦在绿城以及后来二次创业的蓝城的产品上,冯仑则对商业项目赋予更多可能性。
或许正是执着于理想化,冯仑离开万通之后,走的路并不轻松,且频繁踩雷。
2021年,他涉嫌挪用4248万元资金被三亚警方立案,事涉与国寿(三亚)健康投资的纠纷;今年3月被北京第四中院列入被执行人,执行标的2857.38万元,涉及与笃遐公司的投资纠纷。
由人前风光的地产教父,一下子成了老赖,年过六旬的冯仑,心里应该不大好受。
王石从来没有遇到这样的状况,从万科荣退之后,始终处于聚光灯下,从来不缺关注,就连疑似割了双眼皮,也会成为热点话题。
去年,他控制的深石收购计划登陆联交所,在房地产艰难的年景里,开启了另一赛道的征程。
因为早年涉猎广泛,让王石在退休之后的投资游刃有余。在退休第二年,他设立了深潜DeepDive,获得A轮千万元融资。
2019年,他的投资业务从运动领域转身医疗、健康,联合几位投资人在耶路撒冷创立中海以德,专注于治疗乙肝创新药的研发。
当地产商的标签逐渐褪去,王石和冯仑的转型方向截然相反。其实,冯仑早已意识到两人的差距。他说,王石在做企业,自己在做老板。
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